Eine Cap-Rate, oder Kapitalisierungssatz, ist ein Verhältnis, das beschreibt, wie lange es dauert, bis Sie Ihr gesamtes Geld in einer Investition zurückerhalten. Ziemlich wichtig, nicht wahr? Lassen Sie uns einen tieferen Einblick in die verschiedenen Verwendungszwecke und Gründe dafür geben, warum in einigen Szenarien eine niedrige Cap-Rate gut ist, während man in anderen Szenarien eine höhere Cap-Rate vorziehen könnte.
Cap-Rate: Immobilien Kapitalisierungssatz verstehen
In der Welt der Wohnungsinvestitionen würden viele argumentieren, dass die Cap-Rate genauso wichtig ist wie das Nettobetriebsergebnis und sogar genauso wichtig wie der Kaufpreis.
Cap-Rate / Kapitalisierungssatz verstehen
Eine Cap-Rate ist einfach das Nettobetriebseinkommen einer Immobilie geteilt durch ihren Kaufpreis. Wenn z.B. das Nettobetriebseinkommen eines Apartmentkomplexes 800.000 € beträgt und der Kaufpreis 10 Millionen € beträgt, dann beträgt der Kapitalisierungssatz 800.000 €/10.000.000 €, was 8% entspricht.
Abhängig von Ihrem Gebiet könnten 8% gut sein, aber in anderen Gebieten könnte dies unrealistisch sein. Bei der Analyse einer Investition ist die Cap-Rate eine wichtige Metrik, da sie einen Teil des Einblicks in die Zukunft liefert. Die Cap-Rate ist fast wie die Kristallkugel eines Investors, um die kommenden Jahre vorherzusagen. Seien Sie sich bewusst, dass diese je nach Wirtschaftszyklus, Schwankungen des Nettobetriebseinkommen, des Immobilienwertes usw. abweichen kann.
Ein weiteres Schlüsselkonzept, das es zu beachten gilt, ist, dass Wohnungskomplexe nicht wie Häuser bewertet werden. Der Wert von Häusern basiert auf gleichartigen und qualitativ hochwertigen Häusern in der Nähe, die kürzlich verkauft wurden, während Wohnungen auf der Grundlage ihrer Rentabilität in Bezug auf ihre Investition (Nettobetriebseinkommen geteilt durch den Kaufpreis) bewertet werden – oder mit anderen Worten, dem Kapitalisierungssatz.
Vergleich der Cap-Rate
Die nächstwichtigste Analyse bei der Betrachtung dem Kapitalisierungssatz ist das Wissen, wie man sie vergleichen kann und welches Bauchgefühl man dabei haben sollte. Eine niedrige Obergrenzenrate (3%-5,0%) findet sich wahrscheinlich in einer schöneren Gegend mit besseren Annehmlichkeiten, niedrigeren Kriminalitätsraten, besseren Schulsystemen, neueren Bauten und typischerweise Immobilien der A- oder B-Klasse. Eine mittlere Obergrenzenrate (5,0%-8%) findet sich in der Regel in einem einkommensschwächeren Gebiet mit durchschnittlichen Annehmlichkeiten, etwas höheren Kriminalitätsraten, durchschnittlichen Schulsystemen, älteren Gebäuden und typischerweise Immobilien der B- oder C-Klasse. Eine hohe Obergrenze (8% oder höher) findet sich in der Regel in einem sehr einkommensschwachen Gebiet mit wenig bis gar keinen Annehmlichkeiten, hoher Kriminalitätsrate, schlechtem Schulsystem, veralteter Bauweise und typischerweise Immobilien der Klasse C oder D.
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Welche Cap-Rate ist besser: Hoch oder niedrig?
Zuerst müssen Sie entscheiden, nach welcher Art der Kapitalrendite Sie suchen. Bevorzugen Sie einen hohen monatlichen Cashflow oder eine langfristige Wertsteigerung? Hier gibt es normalerweise einen Kompromiss. Die meisten Immobilien mit einem starken monatlichen Cashflow werten im Laufe der Zeit nicht viel auf. Auf der anderen Seite haben die meisten Immobilien mit starker Wertsteigerung nicht so viel monatlichen Cashflow. Was als eine hohe Obergrenze für das Gebiet gilt, erzeugt normalerweise einen hohen monatlichen Cashflow, wertet aber im Laufe der Zeit nicht auf. Dagegen führt eine niedrige Obergrenze in der Regel nicht zu einem hohen Cashflow, sondern zu einer sehr starken Wertsteigerung.
Stellen Sie sich einen Wohnwagenpark als Beispiel für eine hohe Cap-Rate vor. Diese erzeugen monatlich einen massiven Cashflow, steigen aber leider im Laufe der Zeit nicht sehr stark im Wert an. Stellen Sie sich München als ein Beispiel für eine niedrige Cap-Rate vor. Dieser Bereich wird nach den sehr hohen Ausgaben nicht viel Cash-Flow erzeugen; er wird jedoch um ein Vielfaches an Wert gewinnen, wenn lange Zeiträume zu Ihrem Vorteil genutzt werden.